حذَّر تقرير دولي المستثمرين من الانجراف وراء الأسعار المنخفضة في القطاع العقاري بشكل عام، والأسهم بشكل خاص، نتيجة لجائحة «كورونا»، مبيناً أنه قد تكون هناك فرص جيدة في القطاع المتضرر، إلا أنه تجب مراعاة التفكير في مدى بطء حركة العقار، وأن الانخفاض لا يعني بالضرورة أن تنتج عنه عمليات شراء ناجحة، حتى إن وُجدت فرص وصفقات مغرية فلا بد من إجراء دراسات شاملة لمدى جدواها وتحرّي أسباب انخفاض الأسعار قبل إتمام أي صفقات عقارية.

وبات الكثير من الأفراد يتحدثون عن عقارات معروضة للبيع بأسعار رخيصة، بل حتى زهيدة أحياناً، متغافلين واقع الجائحة، وأن انخفاض الأسعار عادة يحدث كنتيجة لسببٍ ما، وبالتالي لا بد من أخذ الحيطة والحذر؛ لأن القطاع يتعرّض للضغط، وقد لا يوفّر الأمان واستقرار الدخل كما كان عليه في السابق.. ستكون هناك فرص جيدة، لكن ستكون هناك رياح معاكسة كبيرة على المدى الطويل.

ووفقاً لتقرير مجلة فوربس العالمية، فإن انخفاض الأسعار في الوقت الراهن لا يجعل من العقار ورقة رابحة، علماً بأنه «قد تكون هناك فرص جيدة بالإمكان اقتناصها، إلا أنه على المستثمر أن يبذل قصارى جهده لدراسة الصفقة بكل المعايير والمقاييس للفوز بها، ولا بد من الأخذ بالاعتبار أن الواقع الاقتصادي شهد تغيّرات عديدة خلال فترة الأشهر الـ6 ــــ الـ12 الأخيرة». 

فيما يلي التفاصيل

دعت مجلة فوربس العالمية المستثمرين الى ضرورة توخي الحذر عند الاقبال على شراء عقار، خصوصا بعد جائحة كورونا، موضحة ان الانخفاض الذي يشهده القطاع العقاري بشكل عام والاسهم بشكل خاص، لا يعني بالضرورة ان ينتج عنه عمليات شراء ناجحة، حتى ان وُجدت فرص وصفقات مغرية، فلا بد من عمل دراسات شاملة لمدى جدواها وتحري اسباب انخفاض الاسعار قبل اتمام اية صفقات عقارية.

اشارت «فوربس» الى انه في الوقت الراهن بات العديد من الافراد يتحدثون عن عقارات معروضة للبيع بأسعار رخيصة، بل حتى زهيدة، متغافلين عن واقع الجائحة، لافتة الى انه ما يجب تيقنه هو ان انخفاض اسعار العقارات عادة يحدث كنتيجة لسبب ما، وبالتالي لا بد من اخذ الحيطة والحذر، فقد يكون السبب مثلا مساحة العقار، فهذا ليس بالوقت المناسب للشراء دون الاخذ بالاسباب، والاعتقاد بأنك ستكافأ لاحقا على قرارك.

وزادت: «كما هو متعارف عليه، فان امتلاك العقار اشبه باقتناء محفظة ذات قيمة عالية، حيث انه يدعم الاستقرار الاقتصادي ويحميه من التضخم، كما يعزز ثبات عمليات توزيع التدفقات النقدية، ناهيك عن ان قيم الإيجارات والممتلكات تميل عادة إلى الارتفاع بالتوافق مع اجمالي الناتج المحلي للدولة، بالإضافة إلى ذلك تعمل أسعار الفائدة المنخفضة على دعم نمو اداء شركات العقارات، ويبقى السؤال من هو المستثمر الذي لا يحب الجمع بين ارتفاع الإيجارات وانخفاض تكاليف رأس المال؟».

ووفقا للموقع، فان اسعار العقار تعتبر منخفضة إلى حد ما، ما يجعل الامر بالنسبة للبعض استثمارا مغريا، وذلك على مستوى العديد من الأسهم في القطاع، بما في ذلك اسهم بعض كبرى الشركات، من بينها «سايمون بروبيرتي غروب» التي انخفضت اسهمها بشكل متفاوت بنسبتي %25 و%50، وهناك ما انخفضت قيمته بشكل اكبر قبل حصول ازمة كوفيد - 19. وفي بعض الحالات، جاء معدل الخصومات أكثر انخفاضا عند مقارنتها بالارتفاعات التي حدثت خلال عام 2016 أو 2017، وكان ذلك قبل بدء التجارة الإلكترونية التي ارهقت التسوق التقليدي.

مما لا شك فيه ان انخفاض الأسعار في الوقت الراهن لا يجعل من العقار ورقة رابحة، علما بأنه قد تكون هناك فرص جيدة بالامكان اقتناصها، إلا انه على المستثمر ان يبذل قصارى جهده لدراسة الصفقة بكل المعايير والمقاييس للفوز بصفقة جيدة، ولا بد من الاخذ بالاعتبار ان الواقع الاقتصادي شهد تغيرات عديدة خلال فترة 6 - 12 شهراً الأخيرة.

تحديات العقار

واشارت «فوربس» الى ان الشركات العقارية كانت تعاني بالاساس قبل ازمة كوفيد - 19، وجاء ذلك نتيجة لعوامل عدة، ابرزها: الإفراط في البناء، واحتمالية وصول الدورة الاقتصادية لذروتها، بالاضافة الى تغير نمط التسوق الاستهلاكي للزبائن، ومما لا شك فيه مع حصول الازمة، فان الامور ازدادت سوءاً.

وأفادت أنه من المتوقع أن تكون تأثيرات الانكماش الاقتصادي طويلة الأمد، فقد نتج عن عمليات الحجر الصحي تحولات جذرية بآليات العمل وبات العديد من الموظفين يعملون عن بعد أثناء جلوسهم في منازلهم، كما أجبرت العديد من الأفراد على التوجه إلى التسوق عبر الإنترنت، ولولا الجائحة لاستغرق هذا التحول سنوات لفرضه على الأفراد والمتسوقين. ولابد من الإشارة إلى أن التأثير السلبي على جميع بائعي التجزئة بات ملموساً، ويمكن ملاحظة ذلك أثناء السير في شوارع المدن في الولايات المتحدة ورؤية واجهات المتاجر الفارغة ولافتات الإيجار وأخرى تشير إلى المحال المغلقة، الأمر ذاته يمكن ملاحظته عند زيارة المراكز التجارية، وللمضي قدماً، حتى مع تعافي الاقتصاد، فإن هذه المتاجر ستكافح للبقاء، فالمستهلكون قاموا بتحويل آلية تسوقهم باستخدام منصات عبر الإنترنت.

وعلى المنوال نفسه، فإن مباني المكاتب الأميركية باتت خالية لأن موظفيها أصبحوا يعملون من المنزل بسبب الحجر الصحي، ما يجعله تحولاً آخر، ودائماً أيضاً، علماً ان غالبية العاملين في الولايات المتحدة يرغبون في الإبقاء على العمل من المنزل، خصوصاً من بعد تجربتهم لها، هذا لا يعني أن المكاتب ستختفي تماماً، إلا أنه وكنتيجة لأنماط العمل المختلفة والجديدة، بات من المرجح أن ينعكس هذا على التقليل من احتياجات المساحات المكتبية. وبالتالي فإن التوقعات تشير إلى أن الشركات ستعمل على تجديد مكاتبها بدلاً من توسيعها؛ مع زيادة المساحات الخاصة بالمؤتمرات وخفض كل من عدد المكاتب الفردية وأعداد الموظفين العاملين في المكاتب بدوام كامل.

وأضافت: «ربما نعتقد بأن كل هذه السلبيات تنعكس على أسعار التداولات، إلا أنه في الوقت ذاته نحذر المستثمرين من الانجراف وراء الأسعار المنخفضة، وقد تكون هناك فرص جيدة في القطاع المتضرر، إلا أنه تجب مراعاة التفكير في مدى بطء حركة العقار، وعادة تتفاوت مدة عقود الإيجار مابين 3 أو 5 أو 7 سنوات، وأحياناً تطول عن ذلك. وبالتالي عند تجديد هذه العقود، فإن الشركات التي لا تزال تعمل والتي كانت تدفع الإيجار بينما لم يتواجد موظفوها أو عملاؤها في المبنى، هي التي سينتهي بها الأمر لأخذ الخيار الاستثماري الأفضل. فبسبب المتغيرات، ستنخفض الإيجارات وبالتالي ستعكس اتفاقيات الإيجار الجديدة أسعار السوق المنخفضة».

رياح معاكسة

قالت «فوربس»: باختصار.. يتعرض القطاع للضغط، وقد لا يوفر الأمان واستقرار الدخل كما كان عليه في السابق، ستكون هناك فرص جيدة، لكن سيكون هناك رياح معاكسة كبيرة على المدى الطويل، قم بأداء واجبك واعرف ما تشتريه.

عدم تحصيل الإيجارات

أفادت «فوربس» بأن كلاً من المستثمرين والشركات العقارية يشعرون في الوقت الحالي بالقلق بشأن الأفراد الذين لا يدفعون الإيجار على الإطلاق، الا انه في السنوات القليلة المقبلة، سينتقل القلق إلى الافراد الذين دفعوا إيجاراتهم، لكنهم سيجددون عقودهم بنصف السعر للقدر نفسه من المساحة أو قد يعملون على تقليل المساحة حتى مع زيادة عدد الموظفين.

أحداث سلبية متتالية

بينت«فوربس» أن الأزمة تسببت في موجة متتالية من الأحداث السلبية لتجار التجزئة والعقارات بشكل عام حيث دائمًا ما يكون تدهور الظروف الاقتصادية أمرًا سيئًا بالنسبة للعقارات، فكلما قلت أعداد الأشخاص الذين لديهم وظائف فهذا يعني عددًا أقل من المستهلكين الذين يتسوقون، ما سيؤدي إلى انخفاض السيولة التي يتم إنفاقها في مراكز التسوق، وبالتالي سيسهم في خفض اعداد الموظفين في المكاتب في جميع أنحاء البلاد. كما سيزيد ذلك من أعداد الأشخاص المتضررين الذين يعانون من سدادهم لالتزاماتهم بما في ذلك الرهن العقاري أو الإيجار.

وأضافت: يعد هذا الأمر طبيعياً عند حدوث دورة الانكماش الاقتصادي، إلا أن أزمة كوفيد 19 زادت الأمور تعقيداً حيث أثرت إجراءات الحجر الصحي القسري بشكل كبير في الشركات التي تعتمد على حضور الزبائن والمتسوقين الى محالهم، علما أن العديد من هذه الشركات لا تعتزم الاستغناء عن عملائها حتى بظل آلية التسوق الرقمي.